Uvodi se prijeko potreban pravni okvir za nove modele stambenog zbrinjavanja, kao i stambenog udruživanja građana, no pojedini aspekti zakona ostaju vrlo problematični, komentira udruga Pravo na grad novi Zakon o priuštivom stanovanju.
Izradi nacionalnog i lokalnih programa prema prethoditi sociodemografske analize, analize prostornih mogućnosti itd, no za većinu gradova i općina podaci potrebni za izradu navedenih analiza trenutačno nisu sustavno prikupljeni, upozorava udruga: “Ako bi se podloge za programe priuštivog stanovanja izrađivale temeljito i odgovorno, njihov bi proces mogao potrajati i nekoliko godina.”
K tome, programi priuštivog stanovanja vezani su uz godišnje proračune i donose se na razdoblje od jedne godine. “U Ministarstvu ih pritom nazivaju ‘jednogodišnjim strateškim dokumentima’, što je samo po sebi paradoksalno”, smatra PNG. “Samo trajanje procesa prostornog planiranja i gradnje u potpunosti je nekompatibilno s takvim pristupom. Ovakva politika osmišljena je na način koji daje prednost kratkoročnim, politički oportunim rješenjima te dovodi u pitanje održivost i smislenost cjelokupne ideje planiranja priuštivog stanovanja.”
Mjere uvedene ovim zakonom mogu se grubo podijeliti na one koje ciljaju na dugoročno i održivo rješavanje stambene krize te one koje predstavljaju svojevrsno „gašenje požara“, smatra PNG. “U dugoročno održive mjere mogli bi ubrojiti: (1) gradnju javnog stambenog fonda (pri čemu u pravilu samo 50% stanova izgrađenih ili obnovljenih kroz programe ostaje u trajnom vlasništvu države i jedinica lokalne samouprave te na raspolaganju građanima za priuštivi najam), (2) omogućavanje javnim ustanovama da u sklopu svojih prostora grade stambene jedinice za rješavanje stambenog pitanja vlastitih zaposlenika (što može značajno doprinijeti kapacitiranju javnih ustanova u onim jedinicama lokalne samouprave gdje visoki troškovi stanovanja onemogućuju doseljavanje prijeko potrebnog kadra) te (3) uvođenje pravnog okvira za neprofitne stambene zadruge — model koji se već desetljećima pokazuje uspješnim u nizu europskih zemalja, a koji su sve naše vlade ga ignorirale.”
Nasuprot tim mjerama, dodaje udruga, stoji izrazito problematičan program aktivacije praznih stambenih nekretnina, koji podrazumijeva slijevanje znatnih količina javnog novca privatnim vlasnicima stanova. Predloženi model temelji se na subvencioniranju privatnih vlasnika – vlasnicima praznih nekretnina nudi se financijski povoljan i niskorizičan aranžman: višegodišnji ugovori s APN-om (u trajanju od tri do deset godina), zajamčena isplata najamnine u visini tržišnog iznosa te potpuna amortizacija troškova i rizika koji inače prate najam, uključujući odnos s najmoprimcima. Time ne samo da se ne destimulira gomilanje nekretnina, nego se ono pretvara u još sigurniji i isplativiji poslovni model nego do sada — sada uz aktivnu podršku države. Dapače, pogoduje se upravo onim vlasnicima čije su nekretnine prazne godinama, bez da se zapita zašto su one u stvari prazne. Umjesto mobilizacije praznih stanova kroz regulatorne mehanizme, primjerice zakonsku obvezu stavljanja u funkciju te adekvatno i progresivno oporezivanje u javnom interesu, država vlasnicima nudi svojevrsnu „nagradu“ za dugogodišnje pasivno držanje stana izvan njegove društvene funkcije. Kao jedan od osnovnih pogodnosti ovog modela navodi se sigurnost za najmodavca, s obzirom da APN preuzima sve ‘rizike’. Umjesto stvaranja i provođenja zakonskog okvira koji bi svim najmodavcima i podstanarima jamčio sigurnost najamnih odnosa (što bi zasigurno puno više utjecalo na povećanje broja aktiviranih praznih nekretnina), na ovaj način Ministarstvo priznaje i potvrđuje sve nedostatke postojećeg sustava koje u stvari niti ne pokušava ispraviti.
“Posebno je problematično što financiranje ovog, za državu izrazito skupog modela, ni na koji način nije odvojeno od revolving fonda za gradnju i upravljanje javnim stanovima za priuštivi najam”, ističe PNG.
To znači da će se svi prihodi koje država potencijalno može ostvariti upravljanjem postojećim i budućim javnim stambenim fondom, umjesto u njegovu izgradnju i širenje, prelijevati u ovu kratkoročnu „vatrogasnu“ mjeru. Na taj način, takve mjere, čak i ako poluče određene kratkoročne rezultate, ne mogu se smatrati uspješnima jer će kontinuirano gušiti razvoj stvarnog, sustavnog rješenja — tj. stvaranja javnog stambenog fonda koji danas iznosi zanemarivih 2 posto svog stambenog fonda.
Udruga problematizira i model pomoći privatnim tvrtkama za realizaciju stambenog fonda za vlastite radnike: “U potpuno nejasnom modelu, koji je izrazito podložan interpretacijama, Zakon predviđa da u situaciji u kojoj privatna tvrtka želi uložiti sredstva ili zemljište za gradnju stanova za svoje zaposlenike, APN preuzima ulogu servisa privatnoj tvrtki, gradi stanove, te provodi proceduru dodjele stanova. Sva prava i obveze koje proizlaze iz ovakvog partnerstva nisu definirane zakonom već će se definirati pojedinim ugovorima, što otvara jako puno prostora za pogodovanje i špekulacije. Zakonom nisu propisani čak ni minimalni uvjeti koje tvrtka mora ispuniti kako bi ušla u ovakvo partnerstvo poput minimalnog udjela u investiciji, niti udjela u investiciji koji se predviđa iz javnih sredstava. Također, nije jasno u čijem vlasništvu ostaju stanovi nakon gradnje, što se događa sa stanarima ako im radni odnos u toj tvrtci prestane ili slična ključna pitanja, a kao najvažnije, nije jasno na koji način je ovaj model u javnom interesu.”
Značajnim problemom novog Zakona o priuštivom stanovanju udruga smatra centralnu ulogu i iznimno širok raspon ovlasti dodijeljenih Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). “Ova državna agencija, problematične povijesti i nastanka, čije je djelovanje već godinama predmet javnih kontroverzi i afera, novim Zakonom postaje ključni operativni i strateški akter u području priuštivog stanovanja. Osim što dobiva mogućnost snažnog utjecaja na lokalne stambene politike, APN-u se povjerava i čitav niz novih, iznimno zahtjevnih zadataka: od održavanja privatnih stanova koje daje u podnajam, preko gradnje novih zgrada, upravljanja i održavanja javnog stambenog fonda, do strateškog planiranja priuštivog stanovanja, naručivanja urbanističkih i arhitektonskih projekata te sudjelovanja u kupoprodaji nekretnina, uključujući i pravo prvokupa, kontrolu načina korištenja prodanih stanova do 35 godina nakon njihove prodaje, itd.” Riječ je, po mišljenju PNG-a, o “koncentraciji ovlasti bez presedana” u području stambene politike: “Stoga se opravdano postavlja pitanje: na koji će se način Agencija organizacijski i kadrovski kapacitirati za obavljanje tako širokog spektra poslova? Hoće li APN postati jedan od većih javnih poslodavaca u Hrvatskoj ili najveći investitor u stanogradnji u državi? Ili je realnije očekivati da će stvarni dosezi ovog Zakona ostati skromni?”
Kada se svim spornim mjestima pridoda činjenica da Zakon sadrži odredbe koje ostavljaju prostor za pogodovanje, kao i izrazita centralizacija sustava preko Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama, opravdano je bojati se da ćemo se za deset godina suočavati s istim, ako ne i većim problemom od onoga u kojem se nalazimo danas, zaključuje Pravo na grad.
