Aktiviranje fonda praznih privatnih stanova: Dok se u razvijenijim dijelovima EU nekretninska špekulacija barem nastoji tretirati kao problem, u Hrvatskoj je postala svetom kravom i osnovom ekonomije.
Sredinom studenog prošle godine Vlada je doninijela novi program priuštivog najma, a zainteresirani vlasnici praznih nekretnina u program se mogu uključiti do 15. veljače ove godine. Dio je to provedbe šireg Nacionalnog plana stambene politike do 2030., prvog dokumenta te vrste od samostalnosti. Osim toga, u svrhu povećanaja fonda stanova, Nacionalnim planom predviđa se i prenamjena postojećih neiskorištenih prostora i gradnja novih višestambenih zgrada za javni najam.
Međutim, sam program priuštivog najma odnosi se upravo na aktivaciju privatnog dijela stambenog fonda, koji u Hrvatskoj broji oko 600 tisuća stambenih jedinica i u stalnom je porastu. Ukoliko u taj broj uvrstimo i nekretnine koje se koriste samo povremeno i nisu namijenjene stanovanju, kao što su apartmani, vikendice i sl., približavamo se brojci od milijun stambenih jedinica u kojima ustvari nitko ne živi. S druge strane, cijene najma, ali i stanova u prodaji nastavljaju rasti paralelno s rastom potražnje, jednim dijelom i zbog raširene štednje u nekretninama, odnosno financijalizacije stambenog sektora. Situacija u najvećim gradovima više nikoga ne iznenađuje, pa se tako u širem centru Zagreba medijalna cijena najma stana srednje veličine u 2025. kretala od 780 do 840 eura mjesečno, dok je zagrebačka medijalna neto plaća u svibnju iste godine iznosila 1403 eura.
Iz takvih brojčanih odnosa lako je zaključiti o potrebi za intervencijom. Ipak, APN-ov pogram naišao je na niz kritika tijekom nedavno zaključenog javnog savjetovanja, od kojih su se mnoge odnosile na preusko postavljene gabarite onoga što se naziva ciljnim skupinama za priuštivi najam. Tako su članovi Udruge za razvoj i širenje usluga u zajednici, borbu protiv siromaštva i socijalne isključenosti AjA istaknuli da sustav bodovanja favorizira obitelji s djecom, mlade i radno aktivne s višom i visokom stručnom spremom, čime se brojne osobe u potrebi za stambenim zbrinjavanjem u startu isključuju. Prijedlog da se socijalno ugrožene skupine uključe u program Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, u čijoj su nadležnosti program priuštivog najma, ali i strategija priuštivog stanovanja, odbilo je uz objašnjenje da su „priuštivo“ i „socijalno“ stanovanje dvije različite kategorije i da se oni bave samo ovim prvim. Zapravo, ovim drugim se, barem na nacionalnoj razini, ne bavi nitko, a usluga organiziranog stanovanja koju nudi Hrvatski zavod za socijalni rad ne pokriva ni akutne slučajeve obiteljskog nasilja, a kamoli socijalno ugrožene skupine poput beskućnika ili pak umirovljenika koji preživljavaju na povratnoj naknadi za skupljene boce.
Ministarstvu ovdje nije problem ni neusklađenost s novim Europskim planom za priuštivo stanovanje, koji uzima u obzir osjetljive skupine, a posebno problem beskućništva:
Povrh toga, i OECD – čija je Hrvatska skora članica – u dokumentu iz 2020. upravo socijalno stanovanje definira kao ključni dio prošle i buduće stambene politike. Na pitanje zašto socijalnog stanovanja onda nema u Nacionalnoj strategiji stambene politike, iz Ministarstva su odgovorili da to nije njihova odgovornost i da je Strategijom predviđeno da će veliki gradovi i središta županija moći iskazati svoje potrebe i mogućnosti za socijalne programe te ih uklopiti u program priuštivog stanovanja, kako je i definirano Nacionalnim planom. Drugim riječima, problemom stanovanja socijalno ugroženih država se, kontra preporuka EU i OECD dokumenata, kao i relevantnih organizacija civilnog društva u RH, odbija baviti na nacionalnoj razini, prepuštajući odgovornost nekom drugom i zanemarujući one koje je najlakše zanemariti, baš kao i dosad.
I naravno da problemi tu ne prestaju. Kako su na javnom savjetovanju istaknuli iz ureda Pučke pravobraniteljice, postojeće zakonske definicije, prema Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji, pod članove uže obitelji, koji su u stanju zajednički aplicirati i u kom slučaju se broj bodova za pristup u program povećava, ne ubrajaju se, primjerice, djedovi i bake iz istog kućanstva, pa čak ni kad su roditelji maloljetnog djeteta odsutni ili preminuli, a ne ubrajaju se ni brat ili sestra odrasle osobe koji su njihovi zakonski skrbnici zbog, primjerice, invalidnosti. Postavlja se pitanje za koga je uopće ta priuštivost. Bilo bi najbolje da ste mladi, zaposleni u deficitarnom zanimanju, visokoobrazovani i u stabilnom braku s po mogućnosti što više djece. Ili barem što više od navedenog.
Na upit za mišljenje o ovoj očito preuskoj zakonskoj definiciji, iz ureda Pučke pravobraniteljice javili su da se spomenuti zakon uskoro mijenja, te da su oni i u raspravi o novom zakonu koji će ga naslijediti istaknuli isti problem s preuskom definicijom obitelji. Novi zakon je na eSavjetovanju bio početkom siječnja, a iz ureda se zasad nadaju da će se njihovi komentari usvojiti kako bi se u budućnosti moglo „spriječiti da neke skupine u društvu budu izostavljene, odnosno da dođe do negativnih posljedica koje su se mogle predvidjeti.“
Oko nove mjere u proteklih nekoliko mjeseci nije izostalo medijskih nagađanja, nerazumijevanja i senzacionalizma. Na Tportalu pogrešno tvrde da u Sloveniji postoji nešto „slično“, referirajući se na njihov model neprofitnog najma, što je zapravo sasvim drugačije, pa i načelno suprotno, jer ne uključuje plaćanje vlasnicima privatnih stanova javnim novcem, nego reinvestiranje i izgradnju javnog stambenog fonda. Ipak, i to teško da se može mjeriti s člankom na portalu Poslovni dnevnik, gdje se može pročitati da država na tržište stavlja 600 tisuća praznih stanova. Svašta.
Program priuštivog najma za H-Alter je komentirao Marin Živković, saborski zastupnik iz kluba Možemo!:
„Nova APN-ova mjera ne rješava problem (ne)priuštivosti stanovanja na strukturnoj razini, već pokušava sanirati posljedice stambene krize. Polazi od pogrešne pretpostavke da će tržište samo proizvesti priuštivo stanovanje ako mu se dodatno pomogne, iako upravo tržišna i investicijska logika generiraju rast cijena, nestašicu stanova i nesigurnost stanovanja.“
Za razliku, dakle, od slovenskog modela, ali i od niza drugih država članica EU i OECD, Hrvatska se zasad, izgleda, za rješavanje problema priuštivosti odlučuje oslanjati prvenstveno na vlasnike praznih stanova. Razliku od priuštivog do tržišnog pokrit će porezni obveznici, i to svi, uključujući podstanare koji žive u priuštivom i one u nepriuštivom najmu. Ako uzmemo u obzir da će se iznos vlasnicima u programu isplaćivati na gotovo (čl. 8 u Odluci), u dva iznosa, neki od njih mogli bi odjednom dobiti dovoljno naknade za ulaganje u kupnju još jedne „ekstra“ nekretnine.
Živković dodaje i da se postojeći model stanovanja nagrađivanjem špekulanata zapravo učvršćuje, umjesto da se teži alternativi u vidu javnih alata stambene politike, a ulazak u OECD vidi kao prostor za daljnju liberalizaciju tržišta kupoprodaje i najma stanova. Kao jedan od problema ističe i manjak oporezivanja prakse na engleskom nazvane home flipping, a kojom se bave osobe koje na hrvatskom jeziku zovemo prekupcima. Podsjetimo, porez na kapitalnu dobit iznosi pišljivih 12 posto, što znači da većina profita od brze preprodaje – često s površnom ili nikakvom renovacijom, kako preporučuje „vodeća agencija za nekretnine u Dalmaciji“ – ostaje kod onog tko ju vrši. Rješavate li, dakle, svoje stambeno pitanje ovih dana u nekom od većih gradova, ili bilo gdje uz obalu, konkuriraju vam oni koji stanove kupuju u kešu, samo zato da bi ih onima poput vas mogli prodati za više. Sustav ih u tome svesrdno podržava niskom stopom poreza, a odluče li se pričekati dvije godine, ne moraju platiti ni tih 12 posto.
Komentirajući primjere drugačijih stambenih politika, Živković zaključuje da „prava logika intervencije mora biti suprotna: smanjiti isplativost špekulacije i gomilanja nekretnina, povećati korištenje postojećeg fonda za trajno stanovanje, stabilno regulirati tržište najma te sustavno razvijati neprofitno stanovanje i javni stambeni fond“.
Koliko se ovakvom mjerom zapravo ide kontra EU-politika stanovanja, govori i nedavna izjava potpredsjednika Europske komisije za energiju i stanovanje, Dana Jørgensena, koji kao cilj već spomenutog EU plana za priuštivo stanovanje navodi upravo smanjenje isplativosti špekulacije nekretninama i povećanje transparentnosti tržišta. Dok se u razvijenijim dijelovima EU ona barem nastoji tretirati kao problem, u Hrvatskoj je nekretninska špekulacija postala svetom kravom i osnovom ekonomije. Obrazac je jasan: javni novac ne služi toliko za ulaganje u infrastrukturu i zajedničko dobro za generacije koje dolaze, nego radije za puno skuplje dealove s privatnicima – uostalom, ako može u zdravstvu, zašto ne i u stanovanju?
