Stambena se politika od 1990-ih godina atomizirala na mjere poput namjenske štednje, programa društveno poticane stanogradnje (POS) i subvencioniranja kredita. Noviji institucionalni zahvati, poput uvođenja Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine i Zakona o priuštivom stanovanju, teško da će pridonijeti značajnijem suzbijanju cijena najma.
Sada kada su godine i desetljeća financijalizacije i turistifikacije stambenog sektora mnogima ugrozile već i opstanak u iznajmljenom prostoru, a kamoli mogućnost kupovanja vlastite nekretnine, ovakvo društveno-ekonomsko tamponiranje sve je neizbježnije. Može li ono bitno utjecati na tržišnu logiku koja nastavlja nagrizati razdjelnicu ranjivih i neranjivih populacija, drugo je pitanje.
Noviji institucionalni zahvati, poput uvođenja Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine i Zakona o priuštivom stanovanju, teško da će pridonijeti značajnijem suzbijanju cijena najma. Predugo su stanarska prava bila prepuštena tržišnim spekulacijama. Nekoć shvaćena kao dio obuhvatnog razvojnog projekta države, stambena se politika od 1990-ih godina atomizirala na mjere poput namjenske štednje, programa društveno poticane stanogradnje (POS) i subvencioniranja kredita. Pod utjecajem financijske liberalizacije i prodora zapadnih bankarskih grupa, u razdoblju između 2000. i 2008. godine stambeni dug stanovništva osmostruko se uvećao, pripremivši teren dužničkoj krizi nakon izbijanja globalne recesije i masovnog zaduživanja u eurima i švicarskim francima. Stručnjaci, mediji i financijska elita tumačili su uzlet hipoteka kao epifenomen tranzicijskih procesa čiji je drugi kraj nosio obećanje životnog standarda zapadnih zemalja. U javne narative poturio se i autoorijentalizam, pa je kultura kredita pripisana tendencijama Hrvata da troše više no što mogu zaraditi.
Pri svemu tome, ulaganje u vlastitu nekretninu postaje izvjesnim očekivanjem, ako ne i izrazom financijske pameti. Zato i ne čudi da 91 posto naših sunarodnjaka živi u vlastitom stanu ili kući, prema navodima Eurostata. Točnije, toliko ih se smatra vlasnicima ili vlasnicama prostora u kojemu žive. Podaci prikupljeni u okviru jedne sociološke studije pokazuju da se u formalno-pravnom smislu u tu kategoriju može smjestiti otprilike šest od deset osoba. Raskorak između subjektivnog i objektivnog kućevlasništva ocrtan je intersekcionalnim šestarom, no u demografskom smislu njime je najviše pogođena mladež.
“Najranjivije su skupine mladih ljudi koje su migrirale u veće gradove, a nemaju iza sebe odgovarajuće obiteljsko nasljedstvo ili na tržištu cijenjenu diplomu. Oni su podstanari, rijetko imaju ugovore o najmu stanova, stambene prilike su im krajnje nestabilne i to im onemogućava ikakvo planiranje u životu”, govori Gojko Bežovan, profesor socijalne politike, u razgovoru za H-Alter.
Većina reproduktivne populacije, dodaje, koncentrira se u velikim urbanim središtima, gdje je stambena kriza najizraženija. Ako dolaze na studij, tražit će smještaj u sve skupljim domovima ili odlaziti u privatni najam; ako se tržištu rada priključuju sa srednjom stručnom spremom, bit će sretni da u elitnoj četvrti poput Peščenice nađu kakvu garsonijeru za manje od 600 eura mjesečno. Ako nemaju s kime podijeliti troškove života… Možda su uspjeli dočekati gradski natječaj za priuštivo stanovanje. U njegove se ciljne skupine i ubrajaju osobe izvan bračnih ili vanbračnih zajednica čija mjesečna primanja iznose od 50 do 100 posto prosječne zagrebačke neto plaće za 2025. godinu, sugerirajući da su metropolski krovovi preskupi za sve glave nezaštićene natprosječnim dohocima.
Ideal heteronormativne nuklearne obitelji, centralan u demografskim zebnjama desnih kabineta, možebitno je težište strategija subvencioniranja kooptiranih tržištem, ali Gojko Bežovan ističe i previđenu realnost takvih – dakako, u kontekstu mreža rođaka, susjeda, prijateljica, kumova, baka i djedova koji ih održavaju, nerealnih – obitelji: “Imamo, recimo, prototip peteročlane obitelji koja iznajmljuje stan od 39 metara kvadratnih. Nitko u središte rasprave ne stavlja pitanje što za takve obitelji učiniti u kratkom roku. Europski plan za pristupačno stanovanje podrazumijeva prioritetno potpomaganje boljim stambenim zbrinjavanjem takvih ranjivih skupina, dakle onih koji su uistinu ugroženi, a ne onih koji će kupovati stanove.”
Usporedno s prenapučenošću kućanstava, gotovo 600 tisuća stanova diljem zemlje zjapi prazno. U pokušaju gašenja, odnosno preusmjeravanja ovoga požara, Zakonom o priuštivom stanovanju uvodi se program aktivacije stambenih nekretnina koje nisu iznajmljivane više od dvije godine, no ne kroz kakve regulatorne mehanizme, već davanjem novčane naknade vlasnicima. Premda Zakon predviđa i neka održivija, pa i društvenija rješenja, provlačenja javnih interesa kroz vlasničke koncepte ne može se, izgleda, otarasiti.
Nekretninski etos ogleda se i u eksploziji jedinica za kratkoročni najam, kojih je u Zagrebu registrirano najmanje 6000. Tako je jedan od najozbiljnijih problema lokalne samouprave postala apartmanizacija stambenih zona, premda većina gradova nije iskoristila odnedavnu mogućnost podizanja poreza na nekretnine. “Grad Makarska”, govori Bežovan, “uveo je maksimalnu stopu od 8 eura po kvadratnom metru, ali u Zadru, jednom od gradova s najviše financijaliziranim stambenim fondom, taj je porez ostao na 0,60 eura po kvadratnom metru. Nedavno sam bio u Kostreni i rekli su mi da uopće nisu podizali porez, već je on ostao na 1,66 eura. A svi se hvale koliko su povukli europskih sredstava. Onda je to javni bezobrazluk: sredstvima izvjesne solidarnosti nepravedno povećavate vrijednost rentijerske imovine.”
Zagrebačke muke po stanovanju
Aktualna zagrebačka vlast također je propustila priliku za progresivnije oporezivanje bolje stojećeg
građanstva i vrjednijih nekretnina: “Zagreb je ostao na 5 eura po kvadratnom metru, ali taj iznos plaćate i na Tuškancu, i u Kašini, gdje možda imate vikendicu bez asfalta, kanalizacije, vode, eventualno s provedenom strujom od javne infrastrukture, i onda je plaćate jednako kao netko u najatraktivnijim dijelovima grada. A Zakon je davao mogućnost da se naprave stanovite diferencijacije”, naglašava Bežovan. Grad Zagreb raspolaže približno jednakom količinom stanova koja se na njegovom području trenutno iznajmljuje u turističke svrhe. S umnažanjem ekonomskih pritisaka stanovništva, potražnja za javnim stambenim fondom počinje daleko premašivati ponudu, čemu se nastoji doskočiti izgradnjom masivnih zgrada na području Podbrežja, Svete Klare i Borovja.
No, Vili Rakita, arhitekt i pripadnik kolektiva Društvo i prostor, drži da se problem time neće mnogo umanjiti. “Primjer Podbrežja mogao bi se smatrati uspjehom, ali je izgradnja tih tristotinjak stanova trajala 5 – 6 godina, tijekom kojih je Grad polako gubio stanove iz svoga fonda kroz različite procese privatizacije. Iako je Grad zabranio prodaju javnih stanova, ona se još uvijek može ostvariti ukoliko su stanovi derutni ili u vrlo lošem stanju, u slučaju povrata imovine, ili ako se prodaju shodno Zakonu o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata.”
Čak i s navedenim propustima, možemovska stambena politika načelno nosi deprivatizacijski predznak, uključujući i širenje gradskog stambenog registra. Pomoć socijalno osjetljivim skupinama želi se pružiti velikodušno, ali i vatrogasno, bez stvarnog učinka na ekonomske tokove što ih tjeraju na margine društva.
S prvim danom lipnja završio je rok za prijavljivanje na javni natječaj Grada Zagreba za priuštivi najam. Natječajem se predviđa dodjela stanova kućanstvima s nižim i srednjim primanjima, rangiranima na temelju visine prihoda, stambenog i socijalno-zdravstvenog statusa podnositelja te drugih utvrđenih okolnosti.
Količinskoj nedostatnosti smještaja ponekad se pridružuju i formalno-pravne zapreke. Uslijed komplikacija s kriterijima za dospijevanje na listu gradskog natječaja, jedna se samohrana majka nedavno obratila H-Alteru u namjeri da skrene pozornost na neusklađenost pravila priuštivog stanovanja sa stvarnim okolnostima njihovih tražitelja. Sporna je bila činjenica da, iziskujući pomoć u odgoju oboljelog djeteta, želi planirati buduće kućanstvo s vlastitom majkom, ali nisu registrirane na istoj adresi i u rodbinskom su odnosu. Ured pučke pravobraniteljice u izjavi za H-Alter napisao je da se radi o čestom problemu, uzrokovanom otežanim reguliranjem statusa. Pritužba potražiteljice naposljetku je uvažena, a ona sama izrazila je sreću što je natječaj uopće dočekala.
“Potreban je puno veći broj javnih stanova da bi se obustavio rast cijena privatnog najma. Često se spominje primjer Beča, gdje je otprilike 40 posto stambenih objekata u javnom vlasništvu, a 60 posto ljudi živi u nekoj vrsti priuštivog najma. Na tome se radilo preko stoljeće i pol, što kupovinom, što gradnjom, što specifičnim stambenim politikama. Uz druge modele, kao što su kontrola cijene privatnog najma te uvjetovanje javnog udjela u privatnim investicijama, takav postotak doista omogućuje definiranje cijena rente. Kod nas je taj scenarij zbog niza faktora teže ostvariv, ali prema njemu se mora raditi”, tvrdi Rakita.
Stambeni troškovi mogli bi se učiniti podnošljivijima i u kraćem roku, kroz zamrzavanje tržišne najamnine. Međutim, takvi su potezi opstruirani manjkom suradnje između gradske i državne vlasti. Ne postoje, naime, naznake o uvođenju kontrole rente u okviru Sabora, premda je to unutar njegovih ovlasti. Zagreb u međuvremenu ima zavezane ruke, makar je, imajući u vidu konzervativnost u oporezivanju nekretnina, upitno bi li ih uopće i odvezivao kada bi za to imao pravnog pokrića. Bilo kako bilo, dok glavni grad postupno obustavlja komercijalizaciju javnih stambenih objekata, država redovito prodaje nekretnine privatnim osobama.
Natječaj za priuštivi najam uopće nije usklađen s novouvedenim Zakonom, upućujući na tinjanje ideološko-političkog sukoba u narednim godinama. Zaključak kakav se pritom nameće nije daleko od onoga što o Nacionalnom planu stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine konstatira Centar za razvoj neprofitnih organizacija:
“U suvremenom svijetu stanovanje se drži opakim problemom koji je nemoguće riješiti zakonima ponude i potražnje. Zbog svoje složenosti, opake probleme često, kao što je slučaj sa stanovanjem u Hrvatskoj, karakterizira organizirana neodgovornost!”
Financirano sredstvima Europske unije. Izneseni stavovi i mišljenja su stavovi i mišljenja autora i ne moraju se podudarati sa stavovima i mišljenjima Europske unije ili Europske izvršne agencije za obrazovanje i kulturu (EACEA). Ni Europska unija ni EACEA ne mogu se smatrati odgovornima za njih.
Financirano sredstvima Europske unije. Izneseni stavovi i mišljenja su stavovi i mišljenja autora i ne moraju se podudarati sa stavovima i mišljenjima Europske unije ili Europske izvršne agencije za obrazovanje i kulturu (EACEA). Ni Europska unija ni EACEA ne mogu se smatrati odgovornima za njih.
