Arhitekt Antun Sevšek: “Stambene zadruge jedan su od najrobusnijih modela za dugotrajno postizanje priuštivih kvadrata s ugrađenim mehanizmima protiv tržišne špekulacije. U Sloboštini smo izračunali da bi se mogla projektirati zgrada stambene zadruge čija bi cijena bila 30 do 40 posto manja u odnosu na komercijalne. Lokalna samouprava kroz sudjelovanje u propisivanju pravila zadruga može specificirati određeni postotak ranjivih skupina”.
Arhitekt Antun Sevšek je u organizaciji Prava na grad u prostorima Društva arhitekata Zagreba predstavio studiju o programu za stambene zadruge u Zagrebu koju je izradila arhitektonska zadruga Otvorena arhitektura, a koja se bazira na integralnom promišljanju prostornog planiranja i upravljanja gradom. Nastavno na studiju, Nikša Božić, novoizabrani ravnatelj Zavoda za prostorno uređenje grada Zagreba predstavio je ideje o budućem planiranju grada te inkorporaciji stambenih politika. Tematski okvir tribine je priuštivo stanovanje i inovativni modeli stambenog zbrinjavanja u kontekstu prostornog planiranja grada i upravljanja gradskim zemljištem, a moderirala ju je Iva Marčetić iz Prava na grad.
Najam stambenog prostora u Zagrebu i drugim većim hrvatskim gradovima je u posljednjih desetak godina rastao između 10 i 20 posto godišnje. Ista tendencija se događa diljem Europe. Zbog toga je u Berlinu referendumski izglasana eksproprijacija 200,000 domova iz privatnog u javno stanovanje, a u Grazu je zbog tržišno uvjetovanih cijena najma pobijedila Komunistička partija Austrije koja je vrlo kvalitetno istaknula taj problem. Europska komisija u Izvješću za RH pokazuje da skoro polovina ljudi koji unajmljuju stan u Hrvatskoj izdvaja više od 40 posto raspoloživog dohotka, što je za 26,3 posto više od prosjeka EU, a smatra se da potrošnja veća od 30 posto izaziva stambeni stres. Antun Sevšek kao jedno od rješenja nudi stambene zadruge, koje omogućavaju niže cijene stambenog prostora, što zatim spušta cijenu svih stanova na tržištu.
U Hrvatskoj se 23,3 posto ljudi nalazi u riziku od siromaštva ili socijalne isključenosti, a najveći rizik podnose starije osobe (30,1 posto) i nezaposlene osobe (45,3 posto). Usprkos tome, cijene stanova u Zagrebu u potpunosti su podređene tržištu, što nije praksa u drugim europskim gradovima. Recimo, u Beču postoji oko 220.000 stanova u gradskom vlasništvu i 200.000 zadružnih stanova, što Grad Beč čini najvećim javnim vlasnikom socijalnih stambenih naselja u Europi. Zainteresirani najmoprimci moraju ispuniti kriterije socijalne naravi kako bi podnijeti zahtjev za njih što ranjivim skupinama omogućava puno jeftiniji stambeni prostor. Naime, ako se u Beču želite preseliti u stan u gradskom vlasništvu, trebate (I) živjeti u prenapučenim uvjetima, što je često slučaj kod romske nacionalne manjine, (II) mlađi ste od 30 godine, što služi kao puno bolja pomoć od APN kredita ili (III) biti stariji od 65 godina, odnosno za umirovljenik, što je puno bolje rješenje od prenapučenih staračkih domova u Hrvatskoj.
Međutim, stambene zadruge su drugačije su pravne naravi od javnog stanovanja. Stambene zadruge podrazumijevaju određeni vid investicije u zgradu od strane njenih stanara, ali cijena stanova je jeftinija od tržišne jer se u dogovoru s lokalnom samoupravom dobiva javno zemljište i nema profita investitora:
“Jeftinija cijena stanova postiže se u dogovoru s lokalnom samoupravom. Napravili smo tri studije slučaja u Zagrebu na česticama zemljišta veličine minimalno 600 kvadrata. U Sloboštini smo izračunali da bi se mogla projektirati zgrada stambene zadruge čija bi cijena bila 30 do 40 posto manja u odnosu na komercijalne. Prvenstveno izuzimanjem cijene zemljišta. Pravni subjekt stambena zadruga sklopila bi ugovor s lokalnom samoupravom koja bi zauzvrat dobila upravljačka prava tog pravnog subjekta. Potom, kako sama zadruga organizira gradnju, izuzima se sve veći profit investitora te se ne uključuje komunalna naknada pri gradnji, što se također dogovara s lokalnom samoupravom. Lokalna samouprava postaje stake holder, ima nadzorna i upravljačka pravila u procesu te može doprinijeti artikulacijom nekih javnih potreba koje nadilaze potrebe skupine ljudi koji žele riješiti svoje stambeno pitanje”, rekao je Antun Sevšek.
“Stambene zadruge su jedan od najrobusnijih modela za dugotrajno postizanje priuštivih kvadrata s ugrađenim mehanizmima protiv tržišne špekulacije. U Švicarskoj banke čak posuđuju od stambenih zadruga jer se pomoću logike internih mehanizama jako dobro odupiru sve češćim krizama. Uključivanje svih stanara u različite faze projektiranja zgrade dovodi do prilagođenosti prostora potrebama stanara, promovira se ekološki održiva gradnja i otvara se mogućnost kreiranja dodatnih sadržaja za stanare i lokalnu zajednicu”, nastavlja Sevšek.
Jedan od funkcionalnih primjera stambene zadruge s dugom tradicijom je bečki Sargfabrik čije osnivanje datira još iz osamdesetih godina. U to se vrijeme okupila skupina mladih ljudi i pokrenula ideju osnivanja stambene zajednice koja nadilazi tradiciju nuklearne obitelji. Godine 1996. vizija samodefiniranog zajedničkog života postaje stvarnost i u 73 smještajne jedinice uselilo se 110 odraslih i 45 djece. Zbog velikog uspjeha Sargfabrikove rezidencije i djelovanja, udruga je 2000. godine kupila još jednu parcelu na suprotnoj strani ulice i izgradila još jednu eksperimentalnu kuću. Osim izvanredne arhitekture ove druge zgrade, tu su i neki posebni sadržaji, kao što su tri stambene jedinice prilagođene invalidskim kolicima, mali stanovi za studente i mlade, knjižnica i klupska soba za mlade.
Upitali smo Ševšeka bi li stambene zadruge nudile prostor ranjivim skupinama koje imaju vrlo teško rješivo stambeno pitanje, kao što je slučaj kod beskućnika, Roma, osoba s invaliditetom, migranata i umirovljenika:
“Lokalna samouprava kroz sudjelovanje u nadzornom odboru ili propisivanju pravila zadruga može specificirati određeni postotak ranjivih skupina. Primjerice Švicarska se vlada dosta bavi udomljavanjem napuštene djece koja još nisu sposobna samostalno živjeti, a u nekom su prelazu između sirotišta i samostalnosti pa u Baselu alociraju određeni postotak u stambene zadruge. Postoji i još jedna bitna komponenta unutar većine zadružnih modela, a to je princip solidarnosti. Nemaju svi zainteresirani za ulazak u taj tip stambenog zajedništva sredstva. Na svakoj pojedinoj zadruzi je da procijeni u kojem omjeru će uključivati ljude koji si ne mogu priuštiti stanovanje. To je demokratska odluka svih članova zadruge koja je zapravo financijska odluka. Stambena zadruga uz sve afirmativne kvalitete ipak je neki financijski pothvat. Da bi se stambena zadruga realizirala potreban je ne mali polog zadrugara ne bi li ona uz sve beneficije bila prepoznata od gradskih institucija gdje bi se to manifestiralo”, rekao je Sevšek.
Solidarnost prema ranjivima, kao što su migranti, mladi, osobe s invaliditetom i umirovljenici, očituje se i u Sargfabriku: “Socijalna uključenost/integracija dio je izvorne misije projekta. Zbog toga se u Sargfabriku toliko bave uključivanjem i integracijom različitih skupina ljudi… Tu je sedam mjesta za osobe s invaliditetom, šest smještajnih jedinica za one kojima je potreban kratkoročni smještaj i socijalno stanovanje za migrante. Sargafabrik ima i dječji vrtić za oko 60 djece. Podijeljeni su u tri skupine i pod nadzorom obučenih odgojiteljica koje odgajaju djecu na njemačkom, turskom ili bosansko-hrvatsko-srpskom jeziku. Udruga Sargfabrik je preko internog distribucijskog sustava pronašla način kako da okupi i ljude koji si ne mogu priuštiti stanarinu. Fiksna naknada distribucijskog sustava od 27 centi po kvadratnom metru stambene površine naplaćuje se za bazen solidarnosti. Taj se novac distribuira u pozadini, a dva pučka pravobranitelja novac izdvajaju onima koji si ne mogu priuštiti najamninu.”
“U hrvatskom zakonskom okviru stambene zadruge su regulirane unutar općeg Zakona o zadrugama i kao takve ne postoji prepreka da bi se realizirale. Doduše, postoji jedan problematični segment tog zakona koji određuje da po zaključivanju procesa izgradnje zgrade, zadruga je dužna prenijeti vlasništvo tim stanarima. Ono što mi pokušavamo formulirati vodeći se stranim primjerima je neki tip stambenog prava i prava korištenja, koji se ovisno o pojedinoj zadruzi može na beskonačno načina interpretirati, no trenutno je to u koliziji s postojećim zakonskim okvirom koji forsira prelazak u trajno vlasništvo. Nakon konzultacija s nekolicinom pravnika, došli smo do saznanja da se to može postići s nečim što se zove pravila zadruge, sveobuhvatnim dokumentom kojim se artikuliraju pravne obveze svih zadrugara. U sklopu pravila zadruge zadrugari se mogu odreći dijela prava. U našem slučaju, taj segment odricanja vlastitih prava tiče se upravo vlasništva”, rekao je Sevšek.
Što se tiče uloge Zavoda za prostorno uređenje grada Zagreba u vezi stambenih zadruga, Nikša Božić ističe: “Sve se na kraju svodi na upravljanje zemljištem, a planiranje je samo nekakav okvir. Ovi sređeni primjeri koje možemo naći u literaturi odnose se na pametno upravljanje zemljištem u sređenom zakonodavnom okviru. Mi niti imamo sređeni zakonodavni okvir niti pametno upravljanje zemljištem. U Munchenu se govori o društveno-pravednom korištenju zemljišta što znači da je Grad akter u njegovu korištenju i pripremi. Oni uopće ne koriste termin antišpekulativna politika, iako je to utkano u te pristupe, ali zapravo to gledaju kao sinergiju početnih vlasnika zemljišta, potencijalnih investitora, grada i građevinske industrije, a u konačnici svi profitiraju. Kod nas gradovi nemaju neku aktivniju ulogu u pripremi zemljišta, sve je ostavljeno privatnim investitorima. Cijelu stanogradnju smo dali tržištu i gledajući prostorno nismo se udaljili od pojedinačne čestice”.
Međutim, Zavod za prostorno uređenje grada Zagreba mogao bi raspisati regulativu koja će prioritizirati izgradnju građevina koje su od društvene koristi: “Šveđani su prije 20 godina radili planove izgradnje koji su imali bodovnu listu. Već tada su razvijali koncept zelene infrastrukture pa ako ste imali zeleni krov, dobili ste više bodova. Što se tiče priuštivog stanovanja, ako ste radili stanove za tržište gdje je vlasnik potpisivao da neće biti vlasnik sljedećih deset godina, opet ste dobivali bodove, i investitor je to potpisivao s vlasnikom. Takav sustav bodovanja vam je davao veće koeficijente, veće mogućnosti izgradnje. U kontekstu Zagreba bilo bi zanimljivo preispitati gradske projekte koji su zaobišli urbana pravila. Često vrlo lako puštamo izgradnju preko obilaznica, a trebalo bi uspostaviti pravila. Treba pitati investitore što mogu ostvariti da bismo ih pustili u takav vid obilaznice, odnosno fleksibilnijih pravila”, istaknuo je Božić.